Preguntas más frecuentes

Impuesto sobre las ganancias de capital

Die Kapitalgewinnsteuer besteuert den erzielten Gewinn beim Verkauf einer Immobilie. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem beurkundeten Kaufpreis (zuzüglich Nebenkosten des Erwerbs wie bspw. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten) und dem in der notariellen Verkaufsurkunde festgelegten Verkaufspreis. Die Kapitalgewinnsteuer fällt unabhängig von der Haltedauer der Immobilie immer an.

Cualquier medida de construcción que aumente el valor o la sustancia (por ejemplo, construir una piscina, barbacoa, sistema de calefacción) se puede tener en cuenta si se presentan las facturas correspondientes.

El porcentaje del impuesto sobre las ganancias de capital es diferente para residentes y no residentes:

Residentes

En 2019, el impuesto sobre las ganancias de capital para residentes hasta un beneficio de EUR 6.000 es: 19%, 21% de EUR 6.000 - 50.000 y 23% de un beneficio superior a EUR 50.000.

Hay dos opciones para que los residentes estén exentos del impuesto a las ganancias de capital:

  • Residenten über 65 Jahre die ihren Hauptwohnsitz verkaufen in dem sie selbst mindestens die letzten 3 Jahre gewohnt haben, brauchen keine Kapitalgewinnsteuer bezahlen.
  • Los residentes que invierten todo el precio de venta en la compra de una nueva propiedad también pueden estar exentos del impuesto sobre las ganancias de capital, siempre que hayan tenido su residencia principal en la propiedad durante al menos 3 años. Si solo una parte del dinero se invierte en una nueva propiedad, esto se tendrá en cuenta proporcionalmente al calcular la carga fiscal.

No residentes

A los no residentes de los estados miembros de la UE, Islandia y Noruega se aplica el 19% de la plusvalía desde 2016. A no residentes de otros países (incluida Suiza) un 24%.

Si el vendedor no es residente en España, el comprador debe retener el 3% del precio total de venta y pagarlo a Hacienda. Esto se compensa con el impuesto sobre las ganancias de capital como pago inicial. El vendedor está obligado a preparar una declaración de impuestos sobre la plusvalía real y, teniendo en cuenta la retención del 3%, esto da lugar a un pago o devolución de impuestos adicional. Es recomendable buscar el asesoramiento de un asesor fiscal en este sentido, ya que las autoridades fiscales españolas se centran en comprobar la información sobre las ventas de inmuebles por parte de no residentes y también hacer valer cualquier reclamación adicional mediante asistencia administrativa en otros países (incluida Alemania).

Plusvalía

Este impuesto (impuesto sobre la plusvalía de la tierra) afecta el aumento en el valor de la propiedad (valor suelo) desde la compra hasta la venta. El cálculo de la Plusvalía varía de un municipio a otro. El monto del cargo se puede solicitar al municipio respectivo (Ayuntamiento) o SUMA antes de la venta. La base del cálculo de la Plusvalía son los valores catastrales del terreno (Referencia Catastral suelo) entre la compra y venta de la propiedad. La “Referencia Catastral” de su propiedad se puede encontrar en la notificación del IBI o en el extracto de la cuenta del último débito automático del IBI.

Los costes adicionales a la hora de comprar una propiedad en la provincia de Valencia rondan el 12% del valor de compra. Consisten de los siguientes impuestos y costos:

Impuesto sobre las ventas (IVA)

Al comprar una propiedad nueva directamente del constructor o empresa constructora, el impuesto sobre las ventas se debe pagar en España. El impuesto al valor agregado (IVA) de una propiedad es el 10% del valor notariado en la escritura pública.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Si compra una propiedad a una persona privada, no hay impuesto sobre las ventas, sino el impuesto a la transferencia de bienes raíces (Impuesto Transmisiones patrimoniales, ITP). El importe de este impuesto está regulado de forma diferente en las provincias individuales y es, por ejemplo, el 10% en la provincia de Valencia y Baleares.

La base de tasación es el precio de compra notariado o, si es superior, el denominado "Valor Real", que resulta del valor catastral y de un factor específico de la comunidad. En este punto, es aconsejable buscar asesoramiento sobre el importe real del impuesto de transmisión de la propiedad inmobiliaria antes de comprar para evitar sorpresas desagradables.

Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El impuesto sobre actos jurídicos se paga al comprar una propiedad nueva o al establecer una hipoteca para financiar la propiedad. El impuesto documental está entre el 1,2 y el 2% del valor de la propiedad o del importe de la hipoteca.

Honorarios de notario

En España el contrato de compraventa debe estar certificado por notario para su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Los honorarios del notario dependen del valor de la propiedad. Aproximadamente el 0,5 - 1% del precio de compra puede servir como guía.

Tasas de registro de la propiedad

Después del contrato notarial, la propiedad debe volver a registrarse en el registro de la propiedad. Esto incurre en tarifas de aproximadamente el 0,5% del precio de compra.

Honorarios de asesoría legal y fiscal

Generalmente recomendamos que nuestros clientes busquen el asesoramiento de un asesor fiscal y / o abogado. Representarán sus intereses y verificarán todos los documentos antes de la compra, para que pueda estar seguro de que no habrá sorpresas ocultas después de comprar la propiedad. Como regla general, la consulta asciende aproximadamente al 0,5% - 1,5% del precio de compra. Nos complace ayudarlo a encontrar un centro de asesoramiento competente y de buena reputación.

Si ha encontrado la propiedad de sus sueños junto con nosotros y ha acordado el precio con el vendedor, siguen estos pasos

Contrato preliminar privado / contrato de reserva

In diesem privaten Vorvertrag werden alle Einzelheiten des Immobilienerwerbes festgelegt und der Käufer hat in der Regel die Verpflichtung,  eine Anzahlung von ca. 10% des Kaufpreises zu leisten. Im Gegenzug nimmt der Verkäufer die Immobilie vom Markt.

Beachten Sie bitte, dass nach spanischem Recht diesem Vertrag große Bedeutung zukommt. Anders als bspw. in Deutschland kann der Eigentumserwerb auch ohne notarielle Beurkundung und anschließende Grundbucheintragung erfolgen. Während in Deutschland das Eigentum erst bei Grundbucheintragung (sogenannte konstitutive Wirkung) übergeht, kann dieses nach spanischem Recht bereits bei Abschluss eines privatschriftlichen Vertrages erfolgen. Die Grundbucheintragung hat nur eine sogenannte deklaratorische Wirkung. Daher legen wir für unsere Kunden einen sehr großen Wert auf die Erstellung eines für den Verkäufer und den Käufer rechtssicheren (Vor-)vertrages.

Solicitud del número fiscal

Todo comprador de propiedad necesita un número de identificación fiscal español: el NIE. Este número es necesario para declarar y pagar los impuestos aplicables a la agencia tributaria española. El NIE se solicita en la comisaría local de Extranjería. Nos complace ayudar a nuestros clientes a solicitar este número fiscal.

Abrir una cuenta bancaria

Al comprar una propiedad, el precio de compra generalmente se procesa a través de una cuenta bancaria española. Por tanto, conviene abrir una cuenta bancaria en España cuanto antes. También estaremos encantados de ayudar.

Contrato público

El llamado contrato público (Escritura Publica de Compraventa) es certificada por un notario y se utiliza para inscribir la adquisición en el registro de la propiedad. Al firmar el contrato notarial, el monto restante del precio de compra generalmente se paga con cheque certificado por el banco y, a cambio, el comprador recibe las llaves y, por lo tanto, toda la propiedad legalmente.

Pago de todos los impuestos aplicables

Tras el contrato de compraventa notariado, el nuevo propietario está obligado a pagar todos los impuestos necesarios. El plazo para ello suele ser un mes después de la celebración del contrato notarial.

Inscripción en el catastro

Con la nueva Escritura, el comprador ahora se inscribe en el registro de la propiedad como propietario de la propiedad.

Con la adquisición de una propiedad, el comprador debe pagar los siguientes costos adicionales anuales:

Impuesto a la propiedad

El IBI - Impuesto de bienes inmuebles es un impuesto municipal anual. Se cobra sobre el valor catastral de la propiedad y cada municipio tiene derecho a fijar su propia tarifa. En la mayoría de los municipios y ciudades, el pago del impuesto a la propiedad debe realizarse a fines de septiembre o principios de octubre.

Comunidad/ Urbanisación

Si la propiedad pertenece a una comunidad de propietarios, los costes comunitarios resultantes se transfieren a los miembros. El monto de esta contribución depende del tamaño de la comunidad y las partes a mantener.

Basura

Cada propietario debe pagar su parte de la eliminación de residuos municipales. Por regla general, el débito se realiza en los meses de marzo o abril de cada año.

Electricidad / agua / gas / teléfono

Estos costos dependen del consumo individual del propietario. Estaremos encantados de ayudarle con los registros y contrataciones necesarios con las empresas de servicios públicos.

Impuesto sobre la renta

Es posible que se requiera que los propietarios en España presenten declaraciones de impuestos sobre la renta de su propiedad.

¡Esto generalmente se aplica a los no residentes en España! El no residente también tiene que pagar impuestos sobre un valor de alquiler ficticio para las propiedades que no se alquilan. La declaración de impuestos sobre esto debe presentarse antes del 31 de diciembre del año siguiente y el impuesto calculado debe pagarse en este momento. Estaremos encantados de recomendar una empresa de consultoría fiscal competente para la preparación de la declaración.

Dado que esta información es solo un resumen que corresponde al estado legal a enero de 2015, le recomendamos urgentemente que busque asistencia profesional; no aceptamos ninguna responsabilidad por el contenido de esta información. Estaremos encantados de recomendar a un asesor fiscal experimentado, que hable alemán, inglés y español, que trabajará con usted para determinar sus asuntos individuales y resolverlos de acuerdo con la legislación fiscal española.

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