FAQ

Impôt sur les plus-values

Die Kapitalgewinnsteuer besteuert den erzielten Gewinn beim Verkauf einer Immobilie. Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem beurkundeten Kaufpreis (zuzüglich Nebenkosten des Erwerbs wie bspw. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten) und dem in der notariellen Verkaufsurkunde festgelegten Verkaufspreis. Die Kapitalgewinnsteuer fällt unabhängig von der Haltedauer der Immobilie immer an.

Toutes les mesures de construction qui augmentent la valeur ou la substance (par exemple la construction d'une piscine, d'un barbecue, d'un système de chauffage) peuvent être prises en compte si les factures correspondantes sont présentées.

Le pourcentage de l'impôt sur les plus-values ​​est différent pour les résidents et les non-résidents:

Résidents

En 2019, l'impôt sur les plus-values ​​pour les résidents jusqu'à un bénéfice de 6000 EUR est de: 19%, 21% de 6000 à 50000 EUR et 23% d'un bénéfice supérieur à 50000 EUR.

Les résidents peuvent être exonérés de l'impôt sur les plus-values ​​de deux manières:

  • Residenten über 65 Jahre die ihren Hauptwohnsitz verkaufen in dem sie selbst mindestens die letzten 3 Jahre gewohnt haben, brauchen keine Kapitalgewinnsteuer bezahlen.
  • Les résidents qui investissent la totalité du prix de vente dans l'achat d'un bien neuf peuvent également être exonérés de l'impôt sur les plus-values, à condition qu'ils aient leur résidence principale dans l'immeuble depuis au moins 3 ans. Si seulement une partie de l'argent est investie dans une nouvelle propriété, cela sera pris en compte proportionnellement lors du calcul de la charge fiscale.

Non-résidents

Les non-résidents des États membres de l'UE, l'Islande et la Norvège sont chargés 19% de plus-value depuis 2016. Les non-résidents d'autres pays (dont la Suisse) avec 24%.

Si le vendeur n'est pas un résident espagnol, l'acheteur doit retenir 3% du prix de vente total et le payer au centre des impôts. Ceci est compensé par l'impôt sur les plus-values ​​à titre d'acompte. Le vendeur est tenu de préparer une déclaration d'impôt sur la plus-value réelle et, compte tenu de la rétention de 3%, cela se traduit par un paiement ou un remboursement d'impôt supplémentaire. Il est conseillé de demander conseil à un conseiller fiscal à cet égard, car les autorités fiscales espagnoles se concentrent sur la vérification des informations sur les ventes immobilières par des non-résidents et font également valoir toute réclamation supplémentaire par le biais d'une assistance administrative dans d'autres pays (y compris l'Allemagne).

Plus-value

Cette taxe (impôt sur la plus-value foncière) affecte l'augmentation de la valeur du bien (valor suelo) de l'achat à la vente. Le calcul de la Plusvalía varie d'une commune à l'autre. Le montant de la charge peut être demandé à la municipalité respective (Ayuntamiento) ou au SUMA avant la vente. La base du calcul de la Plusvalía sont les valeurs cadastrales du terrain (Referencia Catastral suelo) entre l'achat et la vente de la propriété. La «Referencia Catastral» de votre bien se trouve sur la notification IBI (taxe foncière) ou sur le relevé de compte du dernier prélèvement automatique IBI.

Les coûts supplémentaires lors de l'achat d'une propriété dans la province de Valence sont d'environ 12% de la valeur d'achat. Ils se composent des taxes et frais suivants:

Taxe de vente (IVA)

Lors de l'achat d'une nouvelle propriété directement auprès du constructeur ou de l'entreprise de construction, la taxe de vente est due en Espagne. La taxe sur la valeur ajoutée (IVA) sur une propriété est de 10% de la valeur notariée dans l'acte notarié (escritura publica).

Taxe de mutation immobilière (ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Si vous achetez une propriété à une personne privée, il n'y a pas de taxe de vente, mais la taxe de mutation immobilière (Impuesto Transmisiones patrimoniales, ITP en abrégé). Le montant de cette taxe est réglementé différemment dans les différentes provinces et est, par exemple, de 10% dans la province de Valence et les îles Baléares.

La base d'évaluation est le prix d'achat notarié ou - s'il est plus élevé - ce que l'on appelle la «valeur réelle», qui résulte de la valeur cadastrale et d'un facteur propre à la communauté. A ce stade, il est conseillé de se renseigner sur le montant réel de la taxe de mutation immobilière avant d'acheter afin d'éviter les mauvaises surprises.

Impôt sur les documents ou Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

La taxe documentaire est due lors de l'achat d'une nouvelle propriété ou de la mise en place d'un prêt hypothécaire pour financer la propriété. La taxe sur les documents est comprise entre 1,2 et 2% de la valeur de la propriété ou du montant de l'hypothèque.

Frais de notaire

En Espagne, le contrat de vente doit être certifié par un notaire pour être inscrit au registre de la propriété publique. Les frais de notaire dépendent de la valeur de la propriété. Environ 0,5 à 1% du prix d'achat peut servir de guide.

Frais d'enregistrement foncier

Après le contrat notarié, le bien doit être réenregistré au registre foncier. Cela entraîne des frais d'env. 0,5% du prix d'achat.

Frais de conseil juridique et fiscal

Nous recommandons généralement à nos clients de demander conseil à un conseiller fiscal et / ou à un avocat. Ils représenteront vos intérêts et vérifieront tous les documents avant l'achat, afin que vous puissiez être sûr qu'il n'y aura pas de surprises cachées après l'achat de la propriété. En règle générale, la consultation s'élève à environ 0,5% - 1,5% du prix d'achat. Nous sommes heureux de vous aider à trouver un centre de conseil réputé et compétent.

Si vous avez trouvé la propriété de vos rêves avec nous et avez convenu du prix avec le vendeur, suivez ces étapes

Contrat préliminaire privé / contrat de réservation

In diesem privaten Vorvertrag werden alle Einzelheiten des Immobilienerwerbes festgelegt und der Käufer hat in der Regel die Verpflichtung,  eine Anzahlung von ca. 10% des Kaufpreises zu leisten. Im Gegenzug nimmt der Verkäufer die Immobilie vom Markt.

Beachten Sie bitte, dass nach spanischem Recht diesem Vertrag große Bedeutung zukommt. Anders als bspw. in Deutschland kann der Eigentumserwerb auch ohne notarielle Beurkundung und anschließende Grundbucheintragung erfolgen. Während in Deutschland das Eigentum erst bei Grundbucheintragung (sogenannte konstitutive Wirkung) übergeht, kann dieses nach spanischem Recht bereits bei Abschluss eines privatschriftlichen Vertrages erfolgen. Die Grundbucheintragung hat nur eine sogenannte deklaratorische Wirkung. Daher legen wir für unsere Kunden einen sehr großen Wert auf die Erstellung eines für den Verkäufer und den Käufer rechtssicheren (Vor-)vertrages.

Demande de numéro fiscal

Chaque acheteur immobilier a besoin d'un numéro fiscal espagnol - le NIE. Ce numéro est nécessaire pour déclarer et payer les taxes applicables au centre des impôts espagnol. Le NIE est demandé au poste de police local auprès du département des étrangers. Nous sommes heureux d'aider nos clients à demander ce numéro fiscal.

Ouvrir un compte bancaire

Lors de l'achat d'une propriété, le prix d'achat est généralement traité via un compte bancaire espagnol. Par conséquent, un compte bancaire en Espagne devrait être ouvert tôt. Nous sommes également heureux de vous aider.

Contrat public

Le contrat public (Escritura Publica de Compraventa) est certifié par un notaire et est utilisé pour enregistrer l'acquisition dans le registre de la propriété. Lors de la signature du contrat notarié, le montant restant du prix d'achat est généralement payé par chèque certifié par la banque, et en retour l'acheteur reçoit les clés et donc tous le bien légalement.

Paiement de toutes les taxes applicables

Suite au contrat d'achat notarié, le nouveau propriétaire est tenu de payer toutes les taxes nécessaires. Le délai pour cela est généralement d'un mois après la conclusion du contrat notarié.

Inscription au registre foncier

Avec la nouvelle Escritura, l'acheteur est désormais inscrit au registre foncier en tant que propriétaire du bien.

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, l'acheteur doit payer les frais supplémentaires annuels suivants:

Taxe foncière

La taxe foncière (IBI- Impuesto de bienes inmuebles) est une taxe communale annuelle. Il est prélevé sur la valeur cadastrale du bien et chaque commune a le droit de fixer son propre taux. Dans la plupart des communes et villes, la taxe foncière doit être payée fin septembre / début octobre.

Communauté / Urbanisation

Si la propriété appartient à une communauté de propriétaires, les coûts de la communauté qui en résultent sont répercutés sur les membres. Le montant de cette contribution dépend de la taille de la communauté et des parties à mantenir.

Élimination des déchets (Basura)

Chaque propriétaire doit payer sa part de l'élimination des déchets municipaux. En règle générale, le débit a lieu au cours des mois de mars ou avril de chaque année.

Électricité / eau / gaz / téléphone

Ces coûts dépendent de la consommation individuelle du propriétaire. Nous serons heureux de vous aider avec les inscriptions et les contrats nécessaires avec les entreprises de services publics.

Impôt sur le revenu

Les propriétaires immobiliers en Espagne peuvent être tenus de produire des déclarations de revenus pour leur propriété.

Cela s'applique généralement aux non-résidents en Espagne! Le non-résident doit également payer des impôts sur une valeur locative fictive pour les biens non loués. La déclaration de revenus à ce sujet doit être produite avant le 31 décembre de l'année suivante et la taxe calculée doit être payée à ce moment. Nous serons heureux de vous recommander une société de conseil fiscal compétente pour la préparation de la déclaration.

Étant donné que ces informations ne sont qu'un résumé qui correspond au statut juridique en date de janvier 2015, nous vous invitons à solliciter une assistance professionnelle; Nous déclinons toute responsabilité quant au contenu de ces informations. Nous serions heureux de vous recommander un conseiller fiscal expérimenté, parlant allemand, anglais et espagnol, qui travaillera avec vous pour déterminer vos problèmes individuels et les résoudre conformément à la législation fiscale espagnole.

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