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Foire aux questions

Quelles taxes dois-je payer lors de la vente d’une propriété en Espagne ?

Impôt sur les gains en capital

L’impôt sur les gains en capital est un impôt prélevé sur les bénéfices réalisés lors de la vente d’un bien immobilier. Le bénéfice correspond à la différence entre le prix d’achat enregistré (plus les frais accessoires d’acquisition tels que les droits de cession immobilière, les frais de notaire et d’enregistrement foncier) et le prix de vente indiqué dans l’acte de vente notarié.

Toutes les activités de construction valorisant le capital (telles que la construction d’une piscine, Barbacoa, système de chauffage) peuvent être prises en compte sur présentation des factures correspondantes.

Le pourcentage de l’impôt sur les gains en capital varie pour les résidents et les non-résidents :

Les résidents

En 2019, l’impôt sur les plus-values ​​pour les résidents jusqu’à 6 000 EUR: 19%, 21% pour 6 000 à 50 000 EUR et avec un bénéfice supérieur à 50 000 EUR: 23%

Pour les résidents, il y a deux façons d’être exempté de l’impôt sur les gains en capital:

  • Les résidents de plus de 65 ans qui vendent leur résidence principale dans laquelle ils ont eux-mêmes vécu au cours des trois dernières années n’ont pas à payer d’impôt sur les plus-values.
  • Les résidents qui investissent la totalité du prix de vente dans l’achat d’un nouveau bien peuvent également être exemptés de l’impôt sur les gains en capital, à condition que ce bien soit leur résidence principale depuis au moins trois ans. Si seulement une partie de l’argent était investie dans une nouvelle propriété, le montant de l’impôt dû serait calculé au prorata.

Non-résidents

Les non-résidents des États membres de l’UE, des États insulaires et de la Norvège doivent s’acquitter de 20% de l’impôt sur les plus-values ​​en 2015 et 19% en 2016. Non-résidents d’autres États (y compris la Suisse) 24%.

Si le vendeur n’est pas un résident espagnol, l’acheteur doit retenir 3% du prix de vente total et le payer au bureau des impôts. Cela transférera le dépôt à l’impôt sur les gains en capital. Le vendeur est tenu de produire une déclaration fiscale basée sur la plus-value réelle et un paiement d’impôt supplémentaire ou une remise client, qui doit être calculée en tenant compte de la somme retenue de 3%. À cet égard, il est conseillé de consulter un conseiller fiscal, car les autorités fiscales espagnoles vérifient certaines parties des informations fournies pour la vente de biens immobiliers à des non-résidents et appliquent également toute réclamation ultérieure au moyen d’une assistance administrative d’autres pays (y compris l’Allemagne).

Plusvalía

Cette taxe (taxe sur la valeur foncière) est perçue sur la plus-value du terrain d’achat à vente. Le calcul de Plusvalía varie d’une communauté à l’autre. Le montant de la charge financière peut être demandé avant la vente dans la municipalité respective (Ayuntamiento) ou la SUMA. La base de calcul de la Plusvalía est la valeur cadastrale du terrain (Referencia Catastral suelo) entre l’achat et la vente de la propriété. La “Référence cadastral” de votre propriété se trouve sur la notification IBI (taxe foncière) ou sur le relevé bancaire du dernier débit automatique IBI.

 

Quelles taxes dois-je payer lors de l’achat d’une propriété en Espagne ?

Les coûts supplémentaires lors de l’achat d’une propriété dans la région de Valence représentent environ 12% de la valeur d’achat. Les coûts sont composés des taxes et frais suivants :

Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Lorsque vous achetez une propriété neuve directement auprès de constructeurs ou d’une entreprise de construction, la TVA espagnole est appliquée. La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur le bien immobilier correspond à 10% de la valeur enregistrée dans l’acte notarié (escritura publica).

Taxe sur les transferts immobiliers (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Si vous achetez un bien immobilier auprès d’une personne privée, aucune TVA ne sera perçue, mais un droit de mutation immobilière sera exigé (Impuesto Transmisiones patrimonial, en bref ITP). Le montant de cette taxe est calculé différemment dans les différentes provinces et s’élève, par exemple, à 10% dans la Communauté valencienne et aux îles Baléares.

La base de l’évaluation est le prix d’achat notarié ou – s’il est plus élevé – le “Valeur Real” connu, qui découle de la valeur cadastrale et d’un facteur spécifique à la communauté. Sur ce point, il est donc conseillé de demander conseil avant l’achat sur le montant réel des droits de cession immobilière afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Document d’impôt ou Actus Juridique Documentés (AJD)

La taxe sur les documents est due lors de l’acquisition d’un nouveau bien, ainsi que lors de la constitution d’une hypothèque pour le financer. La taxe sur les documents représente 1,2 à 2% de la valeur de la propriété ou du montant de l’hypothèque.

Frais de notaire

Le contrat d’achat doit être notarié par un notaire en Espagne pour pouvoir être enregistré dans le registre foncier public. Les frais de notaire dépendent de la valeur de la propriété. A titre indicatif, ceux-ci peuvent représenter environ 0,5 à 1% du prix d’achat.

Frais d’enregistrement foncier

Après le contrat du notaire, la propriété doit être réenregistrée au registre foncier. Dans ce cas, des frais d’environ 0,5% du prix d’achat seront engagés.

Frais de conseil juridique et fiscal

En principe, nous recommandons à nos clients de demander conseil à un conseiller fiscal et / ou à un avocat. Ceux-ci représentent leurs intérêts et examinent tous les documents avant l’achat. Vous pouvez ainsi être sûr qu’il n’y a pas de surprises cachées après l’achat d’une propriété. En règle générale, le conseil s’élève à environ 0,5% – 1,5% du prix d’achat. Nous sommes heureux de vous aider à obtenir un centre de conseil réputé et compétent.

 

Quelles étapes sont nécessaires pour acheter une propriété sur la Costa Blanca?

Si vous avez trouvé la propriété de vos rêves avec nous et avez convenu le prix avec le vendeur, suivez ces étapes :

Pré-contrat privé / réservation privé

Dans ce pré-contrat privé, tous les détails de l’achat d’un bien immobilier sont déterminés et l’acheteur est tenu de verser un acompte d’environ 10% du prix d’achat. En retour, le vendeur retire la propriété du marché.

Veuillez noter que, conformément à la législation espagnole, ce contrat revêt une grande importance : contrairement à, par exemple, en Allemagne, l’acquisition d’un bien immobilier peut également avoir lieu sans une authentification, puis une inscription au registre foncier. Alors qu’en Allemagne, la propriété ne passe que lorsque le registre foncier (ce que l’on appelle un effet constitutif), cela peut déjà être fait en vertu de la législation espagnole sur la conclusion d’un contrat privé. Le cadastre n’a qu’un effet dit déclaratoire. Par conséquent, nous attachons une grande importance à la création d’un (pré-) contrat juridiquement sécurisé pour le client et l’acheteur.

Demande de code fiscal

Chaque acheteur d’une propriété a besoin d’un code fiscal espagnol – le NIE. Ce numéro est nécessaire pour déclarer et payer les taxes applicables au bureau des impôts espagnol. Le NIE est appliqué au département de police local avec un département des étrangers. Nous sommes heureux d’aider nos clients à demander ce numéro de taxe.

Ouvrir un compte bancaire

Le prix d’achat lors de l’achat d’une propriété est généralement via un compte bancaire espagnol. Par conséquent, un compte bancaire en Espagne devrait être ouvert tôt. Nous sommes également heureux d’aider.

Contrat public

Le contrat dit public (Escritura Publica de Compraventa) est notarié par un notaire et sert à inscrire l’acquisition au registre foncier. Lors de la signature du contrat notarié, le solde du prix d’achat est généralement payé par chèque certifié par la banque. En contrepartie, l’acheteur reçoit les clés et donc la propriété légale complète.

Paiement de toutes les taxes applicables

Suite à la convention d’achat notariée, le nouveau propriétaire est tenu de payer toutes les taxes nécessaires. Le délai est généralement d’un mois après la conclusion du contrat notarié.

Inscription au registre foncier

Avec la nouvelle Escritura, l’acheteur est maintenant inscrit au registre foncier en tant que propriétaire de la propriété.

 

Quels sont les coûts annuels associés à la possession d’une propriété en Espagne ?

 

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les frais accessoires annuels suivants sont à la charge de l’acheteur :

Taxe foncière

La taxe foncière (IBI : Impuesto de bienes inmuebles) est une taxe municipale annuelle à payer. Il est prélevé sur la valeur cadastrale de la propriété et chaque communauté a le droit de fixer son propre taux de taxe. Dans la plupart des municipalités et des villes, la taxe foncière est due à la fin du mois de septembre ou au début du mois d’octobre.

Communauté / Ensemble résidentiel

Si la propriété appartient à une communauté de propriétaires, les coûts de la communauté qui en résultent sont imputés aux membres. Le montant de cette contribution dépend de la taille de la Communauté et des offres de la Communauté à maintenir.

Élimination des déchets (Basura)

Chaque propriétaire doit payer sa part de l’élimination des déchets municipaux. En règle générale, la souche se produit au mois de mars ou avril de chaque année.

Electricité / eau / gaz / téléphone

Ces coûts dépendent de la consommation individuelle du propriétaire. Nous sommes heureux de vous aider avec les inscriptions nécessaires et les inscriptions des services publics.

Impôt sur le revenu

Les propriétaires espagnols peuvent être soumis à une déclaration de revenus sur leurs biens.

Cela s’applique en principe à les non-résidents en Espagne ! Le non-résident doit également payer la taxe sur la valeur locative théorique des biens immobiliers non loués. La déclaration fiscale doit être soumise au plus tard le 31 décembre de l’année suivante et la taxe doit être acquittée à cette date. Nous vous pouvons nommer une société de conseil fiscal compétente pour la préparation de la déclaration.

 

Comme ces informations ne constituent qu’un résumé légal en date de janvier 2015, nous vous recommandons vivement de faire appel à une assistance professionnelle – Nous n’offrons aucune garantie pour le contenu de ces informations. Nous nous ferons un plaisir de vous nommer un consultant fiscal compétent, parlant allemand, anglais et espagnol, qui évaluera avec vous vos intérêts individuels et les mettra en œuvre conformément à la législation fiscale espagnole.