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Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos tengo que pagar al vender una propiedad en España?

Impuesto sobre las ganancias de capital

El impuesto sobre las ganancias de capital grava el beneficio obtenido por la venta de una propiedad. El beneficio es la diferencia entre el precio de compra certificado (más los costos auxiliares de adquisición, como el impuesto de transferencia de tierras, los costos notarios y de registro de la tierra) y el precio de venta especificado en el documento de venta notarial

Cualquier medida de construcción sustancial o que mejore el valor (por ejemplo, la construcción de una piscina, barbacoa, sistema de calefacción) puede tenerse en cuenta tras la presentación de las facturas correspondientes.

El porcentaje del impuesto sobre las ganancias de capital varía para residentes o no residentes:

Residentes

En 2019, el impuesto sobre las ganancias de capital para residentes hasta un beneficio de 6.000 euros: 19%, 21% de 6.000 a 50.000 euros y de un beneficio superior a 50.000 euros 23%

Para los residentes, hay dos maneras de estar exentos del impuesto sobre las ganancias de capital:

  • Los residentes mayores de 65 años que venden su residencia principal, dónde han vivido al menos los últimos 3 años, no tienen que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital
  • Los residentes que invierten todo el precio de venta en la compra de una nueva propiedad también pueden estar exentos del impuesto sobre las ganancias de capital, siempre que hayan tenido su residencia principal en la propiedad durante al menos 3 años. Si sólo se invierte una parte del dinero en una nueva propiedad, esto se tendrá en cuenta prorrateado en el cálculo de la carga fiscal.

No residentes

Los no residentes de los Estados miembros de la UE, Islandia y Noruega han sido gravados con el 19% de las ganancias de capital desde 2016. No residentes de otros países (incluida Suiza) con un 24%.

Si el vendedor no es residente español, el comprador debe retener el 3% del precio total de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria. Esto se cuenta como un anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital. El vendedor está obligado a preparar una declaración de impuestos sobre la ganancia de capital real y, teniendo en cuenta la retención del 3%, esto da lugar a un reembolso o pago de atrasos de impuestos. Es recomendable solicitar asesoramiento a un asesor fiscal a este respecto, ya que las autoridades tributarias españolas se centran en la información sobre la venta inmobiliaria de no residentes y también cualquier reclamación adicional mediante asistencia administrativa en otros países. (incluida Alemania).

 

Plusvalía

Este impuesto (impuesto al valor agregado de la propiedad) grava el aumento de valor de propiedad (valor suelo) desde la compra hasta la venta. El cálculo de la Plusvalía varía de una comunidad a otra. El monto puede ser consultado antes de la venta en el municipio respectivo (Ayuntamiento) o, en SUMA. El cálculo de la Plusvalía se basa en el aumento del valor catastral de la propiedad (Referencia catastral del suelo) entre la compra y la venta de la propiedad. La “Referencia catastral” de su propiedad se puede encontrar en la notificación IBI (impuesto inmobiliario) o en el extracto bancario del último débito automático del IBI.

¿Qué impuestos tengo que pagar al comprar una propiedad en España

Los costes auxiliares de compra de una propiedad en el estado de Valencia son de aproximadamente el 12% del valor de compra. Consisten en los siguientes impuestos y costes:

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Al comprar una propiedad de nueva construcción directamente del constructor o de la constructora, el IVA se paga en España. El IVA de un inmueble es del 10% del valor de la escritura notarial (escritura pública).

Impuesto de Transferencia inmobiliaria (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Si usted compra una propiedad de un particular, usted no paga el IVA, sino el impuesto de transferencia de bienes raíces (Impuesto Transmisiones patrimoniales, o ITP para abreviar). El importe de este impuesto se regula de forma diferente en las diferentes provincias y asciende al 10% en la Comunidad Valenciana y las Islas Baleares, por ejemplo.

La base de la cotización es el precio de compra certificado o, si es mayor, el llamado “Valor Real”, que resulta del valor catastral y de un factor específico de la comunidad. A este respecto, se recomienda, por tanto, consultar el importe real del impuesto sobre las transferencias inmobiliarias antes de la compra, a fin de no experimentar sorpresas desagradables.

Impuesto de Documentos o Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El impuesto sobre documentos se paga sobre la compra de una propiedad de nueva edificación y sobre el establecimiento de una hipoteca para financiar la propiedad. El impuesto sobre documentos está entre el 1,2 y el 2% del valor de la propiedad o del importe de la hipoteca.

Honorarios notariales

El contrato de compraventa debe estar certificado por un notario en España para poder inscribirse en el Registro público de la Propiedad. Los honorarios de notario dependen del valor de la propiedad. Aproximadamente 0.5-1% del precio de compra se puede aplicar de forma orientativa.

Tasas de registro de la propiedad

Después de la escritura notarial, la propiedad debe ser reinscrita en el Registro de la Propiedad. Se aplican tarifas de aprox. 0,5% del precio de compra.

Costos de consultoría legal y fiscal

Por lo general, recomendamos a nuestros clientes que busquen asesoramiento de un asesor fiscal y/o abogado. Ellos representarán sus intereses y comprobarán todos los documentos antes de la compraventa, por lo que puede estar seguro de que no haya sorpresas después de la compra de la propiedad. Por regla general, el asesoramiento asciende a aproximadamente 0.5% – 1.5% del precio de compra. Estamos encantados de ayudarle a obtener una competente empresa de asesoramiento de buena reputación.

¿Qué pasos son necesarios para comprar una propiedad en la Costa Blanca?

Una vez que haya encontrado la propiedad de sus sueños con nosotros y ha llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio, siga estos pasos

Contrato privado previo al contrato/reserva

En este precontrato privado, se definen todos los detalles de la compra de la propiedad y el comprador suele tener la obligación de realizar un anticipo de alrededor del 10% del precio de compraventa. A cambio, el vendedor retira la propiedad del mercado.

Tenga en cuenta que en virtud de la legislación española este contrato es de gran importancia: a diferencia de Alemania, por ejemplo, la adquisición de bienes también puede tener lugar sin registro notarial y posterior registro del registro de la propiedad. Mientras que en Alemania el bien se transfiere sólo en el momento del registro en el Registro de la Propiedad (denominado efecto constitutivo), con arreglo al derecho español esto ya puede tener lugar a la celebración de un contrato privado. La entrada al Registro de la Propiedad sólo tiene un así llamado efecto declarativo. Por lo tanto, concedemos gran importancia a la elaboración de un (pre)contrato legalmente seguro para el vendedor y el comprador.

Solicitud del número fiscal

Cada comprador de una propiedad necesita un número fiscal español – el NIE. Este número es obligatorio a declarar y pagar los impuestos aplicables a la Agencia Tributaria Española. El NIE se solicita al departamento de policía local con un departamento de extranjeros. Estamos encantados de ayudar a nuestros clientes a solicitar este número de impuesto.

Abrir una cuenta bancaria

El precio de compraventa suele procesarse a través de una cuenta bancaria española. Por lo tanto, una cuenta bancaria debe abrirse temprano en España. También estamos encantados de ayudarle.

Contrato público

El llamado contrato público (Escritura Pública de Compraventa) está certificado por un notario y se utiliza para registrar la adquisición en el Registro de la Propiedad. Al firmar el contrato ante notario, el saldo del precio de compra debe ser pagado y a cambio el comprador recibe las llaves y por lo tanto propiedad legal de la propiedad entera.

Pago de todos los impuestos aplicables

Tras el contrato notarial de compraventa, el nuevo propietario está obligado a pagar todos los impuestos necesarios. El plazo para ello suele ser de un mes después de la celebración del contrato notarial.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Con la nueva Escritura, el comprador está ahora registrado en el Registro de la Propiedad como propietario de la propiedad.

¿Cuáles son los gastos adicionales anuales asociados a la propiedad de un inmueble en España?

Con la compra de una propiedad, el comprador incurrirá en los siguientes gastos adicionales anuales:

Impuesto sobre la propiedad (IBI)

El impuesto sobre la propiedad (IBI- Impuesto de bienes inmuebles) es un impuesto municipal anual. Se grava sobre el valor catastral de la propiedad y cada municipio tiene derecho a establecer su propio porcentaje. En la mayoría de los municipios y ciudades, el impuesto sobre la propiedad debe abonarse a finales de septiembre/principios de octubre.

Comunidad/ Urbanización

Si la propiedad pertenece a una comunidad de propietarios, los costos de comunidad resultantes se reparten entre los propietarios. El importe de este gravamen depende del alcance de los servicios comunitarios y zonas comunes que deba mantenerse.

Basura

Cada propietario debe pagar su parte de la eliminación de residuos. Por regla general, el cargo se lleva a cabo en los meses de marzo o abril de cada año.

Electricidad / Agua / Gas / Teléfono

Estos costes dependen del consumo individual del propietario. Estamos encantados de ayudarle con los registros y cambios necesarios de los servicios públicos.

Impuesto sobre la renta

Los propietarios de inmuebles en España pueden estar sujetos a la obligación de declaración del impuesto sobre la renta de sus bienes inmuebles.

¡Esto se aplica en principio a los no residentes en España! El no residente también tiene que declarar un valor de alquiler ficticio para propiedades no alquiladas. La declaración de impuestos sobre este tema debe presentarse antes del 31 de diciembre del año siguiente y el impuesto determinado debe ser pagado antes de esa fecha. Nos complace nombrar una empresa de consultoría fiscal competente para la preparación de la declaración.

 

Dado que esta información es sólo un resumen que corresponde a la situación jurídica a partir de enero de 2015, le recomendamos encarecidamente que tome asistencia profesional – no garantizamos el contenido de esta información. Estaremos encantados de nombrarle un asesor fiscal experto, de habla alemana, inglesa y en español que determinará sus intereses individuales junto con usted y los implementará de acuerdo con la legislación fiscal española.